特殊建物定期調査報告書
特殊建築物定期報告書制度とは？
建建築基準法第12条第1項等により、特定行政庁が指定する特殊建築物等の所有者等が、定期的に建築物の状況を調査し、その結果を特定行政庁に報告しなければならない制度のことです。
昭和45年の法改正により報告制度として始まり、35年以上も前から行われている制度です。
目的は？
建築物を安全に維持保全するのが目的です。
建築物が出来るまでの流れとして、『企画・設計』→『確認申請』→『中間検査』→『完了検査』→『利用開始』となっており、竣工して利用開始されるときには、安全性は確認されていることになります。 しかし物には全て完成したから劣化が始まります。建築物も例外ではありません。 所有者・管理者に建築物の維持管理をとおして、安全性・快適性を確保させることを義務づけたのが定期報告制度です。
不動産オーナー、管理会社、管理組合さんの立場からすると、「面倒だし、費用もかさむな」と思われます。そうではなく逆に考えると、この制度の通りに調査、維持管理を行えばで他との差別化が出来るということです。 建築物が優良物件であることを証明できることになります。
弊社では調査報告書関連告示(国土交通省告示第282号)で挙げられている赤外線調査法による外壁劣化診断を行っており、この方法は打診法に比べて半分以下の予算で外壁診断が出来ます。
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建築基準法第8条(維持保全)
『建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。』
『第十二条第一項に規定する建築物の所有者又は管理者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するため、必要に応じ、その建築物の維持保全に関する準則又は計画を作成し、その他適切な措置を講じなければならない。この場合において、国土交通大臣は、当該準則又は計画の作成に関し必要な指針を定めることができる。』
建建築基準法第12条第1項,第3項(報告、検査等)
『第六条第一項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物で特定行政庁が指定するものの所有者（所有者と管理者が異なる場合においては管理者。）は、当該建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期的に一級建築士・二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者にその状況の調査させて、 その結果を特定行政庁に報告しなければならない。』
『昇降機及び第六条第一項第一号に掲げる建築物その他第一項の政令で定める建築物の昇降機以外の建築設備（国、都道府県及び建築主事を置く市町村の建築物に設けるものを除く。)で特定行政庁が指定するものの所有者は、当該建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者に検査（当該建築設備についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含む。)をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。』
(条文は基準法より抜粋)
制度の改定
建築基準法に明記されているように、定期報告の義務はありました。しかし罰則がなかったため、調査報告がされてきませんでした。そこで罰則規定をもうけることで、定期報告の義務を強化し、事故を未然に防ぐようにしました。改正された特殊建築物定期報告書制度において、特に罰則規定の他に外壁診断の規定が強化されいます。
従来の外装タイル等の外壁診断では
手の届く範囲を打診、その他目視で調査し、異常があれば「精密調査を要する」として建築物の所有者等に対してを注意喚起。
制度改正により
タイル、石貼り等(乾式工法を除く)、モルタル等の劣化及び損傷については、手の届く範囲を打診、その他を目視で確認し、異常があれば、歩行者等に危害を加える恐れのある面を全面打診等により調査するとともに、竣工、外壁改修、全面打診等から10年を超えてから最初の調査時点で3年以内に全面打診等を行っていない場合は、歩行者等に危害を加える恐れがある面を全面打診等により調査することとする。(ただし、次回調査までに全面打診等による詳細調査を行うことが確実な場合、又は別途歩行者への危害防止措置を講じている場合は除く)
ここがポイント
特に不動産オーナー、管理組合、管理会社様にとって重要なポイントをピックアップします。
全面打診調査が必要な建物の条件として、外装材と築年数・改修履歴があります。
・タイル貼り(ＰＣ版・ＡＬＣ版に貼られている場合も含みます)
・石貼り(乾式工法を除く)
・モルタル塗
石貼りの乾式工法を除くとは、ファスナー金物とアンカーを使って固定する工法です。
基本的に全面打診調査の必要はないということになりますが、外壁の目視点検は必要です。
落下によって歩行者等に危害を加える恐れがあるかどうかが基準になっています。
・竣工後１０年を超えている建築物
・外壁の改修工事を１０年を超える
・落下により歩行者等に危害を加える恐れがある部分の全面的な打診診断等を１０年を超える
上記のいずれかに該当する場合は、３年以内に外壁改修 または 全面打診調査などを行う必要があります。
ただし全面打診調査が必要な建物に該当しない場合でも、手の届く範囲の打診調査や、異常個所がある場合はその箇所の全面打診調査が必要になります。
料金
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